Antes só existiam as terras, os rios e os animais. Com o tempo, muito tempo, vieram os indígenas, dizem que da Ásia, então ligada à América do Norte, onde hoje existe o Estreito de Bhering. Aqueles que desceram até o hemisfério sul e se fixaram em nosso imenso território foram seus senhores durante milênios. Antropólogos e arqueólogos nacionais e estrangeiros têm registrado a presença do homem no Brasil, em diferentes locais, há mais de doze mil anos.
Temporária, às vezes, a posse de um lugar bastava aos nativos. Não necessitavam de título, pois a imensidão das campinas, a abundância da caça, a fartura da pesca e a exuberância das matas, eram patrimônio de todos. Raramente as raízes dos conflitos encontravam-se na própria terra. Esporádicas disputas por ela eram resolvidas com o arco, a flecha e a borduna, seus instrumentos de guerra, aparentemente violentos, mas muito menos malignos do que os usados hoje.
Aí vieram os portugueses, com seus costumes, suas leis e suas armas. Tomaram posse do território e foram empurrando os seus primitivos donos cada vez mais para o interior, objetivando a colonização.
Pode-se dizer que ela teve efetivo início em 1534, quando o Rei de Portugal, Dom João III, dividiu o país em “capitanias” ou “governanças” e as atribuiu, por meio de “cartas de doação”, a homens de sua corte e confiança, então chamados “capitães” ou “governadores”.
Como vastas eram as capitanias, os capitães deviam dividi-las em partes, denominadas “sesmarias” e distribuí-las a pessoas que fossem cristãs, sem exigência de foro ou direito algum, salvo o dízimo de Deus à Ordem de Cristo. Chamadas “sesmeiras”, as beneficiadas detinham uma espécie de posse feudal e se obrigavam a explorar a terra por força das Ordenações Manuelinas.
Longo período de tempo transcorreu até surgir a necessidade de regulamentar a aquisição das terras, iniciando-se aí, timidamente, a história do Registro de Imóveis. Vamos encontrá-lo, em sua forma embrionária, na Lei 601, de 18 de setembro de 1.850 e no Regulamento n. 1.318, de 30 de janeiro de 1.854, que passaram a legitimar a aquisição do imóvel pelo reconhecimento da posse perante o Vigário da Igreja Católica, daí o sistema ser conhecido como “Registro do Vigário” ou “Registro Paroquial”.
Quem escreve com muita propriedade sobre o assunto é João Pedro Lamana Paiva, Secretário da Corregedoria Geral da Justiça do Rio Grande do Sul, com a colaboração do Dr. Décio Antônio Erpen, Desembargador do Tribunal de Justiça do mesmo Estado, em trabalho intitulado “PANORAMA HISTÓRICO DO REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL”, apresentado por ele no XXIV Encontro Nacional promovido pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, em Belo Horizonte , em 1997.
Diz ele que o efeito do registro paroquial era meramente declaratório, para diferenciar o domínio particular do domínio público, conforme lição de Waldemar Loureiro, prosseguindo nos seguintes termos:
“Segundo José Maria Junqueira de Azevedo, o Registro de Imóveis, com a função de transcrever aquisições imobiliárias e inscrever ônus reais, instituiu-se, no Brasil, pela Lei n. 1.237, de 24 de setembro de 1.864, regulamentada pelo Decreto n. 3.453, de 26 de abril de 1.865. Anteriormente, com o fim restrito de inscrever hipotecas, criou-se, pela Lei Orçamentária n. 317, de 21 de outubro de 1.843, o Registro Hipotecário. Vigoravam, até, então, as normas do Registro Paroquial”.
Outras leis e decretos menos expressivos sucederam-se introduzindo alterações e novos conceitos, inclusive adotando o “Registro Torrens”, até entrar em vigor, em 1o. de Janeiro de 1917, o Código Civil.
Novas leis e decretos foram elaborados, regulamentando o disposto no Código Civil sobre o Registro de Imóveis. Destacamos, dentre eles, o Decreto 18.542, de 1928 e o Decreto 4.857, de 09 de novembro de 1939, modificado pelo Decreto 5.718, de 26 de fevereiro de 1940, que regulou a matéria registral por mais de trinta anos.
Acrescenta Lamana em seu mencionado trabalho:
“Seguiu-se o Decreto-lei 1.000, de 21 de outubro de 1.969, que atualizou as normas da legislação anterior. Como já foi afirmado, esse decreto-lei, depois de ter a sua vigência prorrogada várias vezes, acabou definitivamente revogado, a despeito de seus incontestáveis merecimentos”.
Várias modificações introduzidas por esse diploma legal foram aproveitados na lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, alterada pela Lei 6.216, de 30 de junho de 1975, atual Lei dos Registros Públicos.
Com isso voltamos ao dia de hoje e, depois de tantos anos de vigência do Decreto 4.857 e da Lei 6.015, chegamos à conclusão de que, apesar da grande evolução havida na legislação registral, novas modificações já são sugeridas, como o registro eletrônico e o banco de dados, motivadas, tais alterações, não só pela ânsia de aperfeiçoamento do direito imobiliário, mas, também, para adequar o sistema aos avanços tecnológicos.
