O princípio da continuidade esta consagrado no artigo 195 da LRP:
“Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”
Por assim dizer, deve haver um encadeamento de atos de registro para que ninguém que não seja o proprietário do imóvel possa aliená-lo.
Tem-se que este princípio está ligado diretamente com o da especialidade, uma vez que, determinado imóvel, devidamente individuado, deve existir uma cadeia de atos, cuja a titularização se procede com a inscrição do direito no registro. Na medida em que cada ato possua uma procedência no anterior, possibilita num elo intangível de atos que não poderá ser quebrados.
Convém recitar que mesmo os títulos judiciais são submetidos à qualificação registraria, devendo, ainda, obedecer aos demais princípios oriundos do registro de imóveis. Assim, se eventualmente o oficial recebe um título, em que uma ação judicial é movida em face a pessoa diversa do proprietário que reside na matrícula, apresentado o mandado de penhora em que o devedor/executado é uma pessoa jurídica, deverá constar expressamente no título que houve a desconsideração da pessoa jurídica.
“E essa continuidade é ampla, exigindo o encadeamento com relação a todos os aspectos que tenham repercussão no registro, tanto quanto às pessoas e descrição do imóvel, quanto aos direitos envolvidos no ato.”[1]
Salienta-se, entretanto, que a continuidade tratada aqui se refere aos atos descritos no Livro 2 – Registro Geral, o qual, oportunamente será objeto de estudo no capítulo posterior.
Nesse sentido, há inúmeras decisões do Conselho Superior da Magistratura sobre o relevante princípio:
“A vendedora figura no fólio real como titular do domínio. A promessa de venda e compra, mencionada na escritura pública, não foi registrada e, por consequência, não gerou qualquer direito real, mas apenas direitos pessoais. Não são, portanto, os compromissários compradores cedentes titulares de qualquer direito real relativo às unidades autônomas. Nesse caso, o registro da escritura pública de compra e venda é possível sem o prévio registro do compromisso de venda e compra e de sua cessão pelos compromissários adquirentes. Não há qualquer afronta ao princípio registrário da continuidade, entendimento, aliás, já acolhido por este Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Ap. Cív. Nº 43.481-0/9, da Comarca de São Vicente, relatada pelo eminente Des. Nigro Conceição.” (Apelação Cível nº 081307-0/4. Data: 18/02/2002. Localidade: São Caetano do Sul. Relator: Luís de Macedo)
Usando termos mais simples para expressar sobre esse princípio, pode ser ressaltado que:
a) nenhum título merece acesso ao fólio real se o anterior não estiver registrado;
b) a continuidade é uma cadeia de titularidades envolvendo certo e determinado imóvel;
c) ninguém pode transmitir ou onerar sem o registro do respectivo título aquisitivo.
[1] KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis. Teoria e Prática. 2ª Ed. São Paulo. 2010. Memória Jurídica, p.38.
