Atualização de Normas da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo

Conforme parecer nº 485/2012 publicado DJE-SP em 17/12/12, houve notável alteração das normas que regem os Cartórios Extrajudiciais.

Dentre as diversas alterações que vão desde a seção I (da Função Correicional) até a seção V (do Atendimento ao Público), destaca-se o dever de urbanidade na prestação dos serviços notariais e de registro.

Ressalta-se que o dever de urbanidade não é um mero código de civilidade ou etiqueta social; fundamenta-se no respeito pelo valor da dignidade do ser humano, vez que, desse preceito, advém a presteza na orientação do usuário (sociedade), sobre os negócios jurídicos que regem a vida civil.

Segue logo abaixo, o parecer. Para vê-lo na íntegra acesse: Parecer nº 485/2012-E

"Processo nº 2007/30173 – CAPITAL – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DE SÃO PAULO 

Parecer nº 485/2012-E 

Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Atualização –Capítulo XIII, do Tomo II. 

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça: 

Trata-se de expediente inaugurado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Gilberto Passos de Freitas, a partir a apresentação de projeto de atualização dos Capítulos XIII e XV, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, confeccionado pelo grupo de trabalho do qual fizeram parte: Vossa Excelência, os desembargadores Aroldo Mendes Viotti, Ricardo Henry Marques Dip, Sebastião Oscar Feltrin, Ricardo Cintra Torres de Carvalho, Teresa Cristina Motta Ramos Marques e o juiz de direito Vicente de Abreu Amadei. 

É o relatório. 

Opinamos. 

V. Exa., logo no início da gestão, fixou como meta a atualização das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. 

Depois de algumas alterações pontuais nos diversos Capítulos do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, como as que contemplaram a regularização fundiária, ampliação e aprimoramento do sistema da penhora on-line, a criação da Central de Informações do Registro Civil, a criação da Central da Indisponibilidade de Bens Imóveis, a aquisição de imóvel rural por estrangeiro, a conbrança de custas e emolumentos dos atos notariais e de registro, o aprimoramento dos mecanismos de repressão aos protestos de cheques tirados com abuso de direito, a “desjudicialização” da retificação de registro de imóveis iniciada no registro de imóveis, a ampliação das formas de pagamento dos títulos apontados a protesto, apresentasse, agora, proposta de atualização integral do Capítulo XIII, que cuida da “parte geral” das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Extrajudicial. 

A presente proposta tomou por base o projeto já apresentado pelo grupo de trabalho acima referido, constituído de magistrados notoriamente conhecidos pela erudição na matéria registral, bem como de sugestões recebidas de ilustres notários e registradores. 

Assim, foi mantida a essência do projeto apresentado, sugerindo-se alterações nos pontos em que, em razão do transcurso do tempo, mereceram algum retoque no intuito de melhor se adaptarem à legislação e precedentes desta Corregedoria Geral e do C. Conselho Superior da Magistratura em vigor. 

Os trabalhos desenvolvidos pela equipe contaram com a imprescindível ajuda do culto magistrado Marcelo Martins Berthe, eminente juiz de direito da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital que, com sua larga experiência na matéria, a qual conta com passagem por esta E. Corregedoria Geral e pelo C. Conselho Nacional de Justiça, trouxe importante colaboração. 

Assim, após sucessivas reuniões realizadas ao longo do ano pela equipe de juízes assessores do extrajudicial desta Corregedoria Geral, chegou-se à redação ora apresentada da proposta de atualização do Capítulo XIII, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, podendo-se destacar as seguintes alterações: 

Na Seção I – Da Função Correicional: 

a) sem prejuízo dos princípios da continuidade, celeridade, qualidade, eficiência, regularidade, acrescentou-se o dever de urbanidade na prestação dos serviços notariais e de registro; 

b) previsão expressa conferindo ao usuário dos serviços o acesso direto ao notário ou registrador; 

c) atendimento específico das pessoas consideradas por lei vulneráveis ou hipossuficientes; e 

d) disponibilização pela Corregedoria Geral de termo padrão de correição das serventias extrajudiciais que deverá, doravante, ser seguido pelos Juízes Corregedores Permanentes, uniformizando-se os trabalhos correicionais; 

Na Seção II – Das disposições Gerais: 

a) diante da informatização reinante nos tempos atuais, da proximidade do registro eletrônico previsto na Lei 11. 977/09 e da correição on-line, passou-se a prever que, havendo senha restritiva de acesso para qualquer livro, índice ou classificador em meio digital do serviço notarial ou de registro, será obrigatória a criação de senha específica de correição, que dê acesso a todas as informações e módulos do sistema, a qual os notários e registradores deverão informar somente ao Juiz Corregedor Permanente quando implantada ou alterada, podendo, a qualquer momento, ser solicitada pela Corregedoria Geral da Justiça; 

b) obrigatoriedade da utilização do verso dos papéis utilizados para a escrituração dos atos, certidões e traslados, visando-se à preservação do meio ambiente; e 

c) vedação da utilização de abreviaturas, algarismos, rasuras e entrelinhas na escrituração dos atos; 

Seção III – Dos Livros e Classificadores Obrigatórios: 

a) manutenção das cópias de segurança em local diverso da sede da serventia, preferencialmente em data center no caso dos arquivos digitais; e 

b) criação do classificador referente ao recolhimento da contribuição de solidariedade 

Seção IV – Dos Emolumentos e Despesas dos notários e Registradores: 

a) possibilidade de arquivamento dos recibos e contra- recibos também por meio digital; 

b) afixação da tabela de custas e emolumentos em Alfabeto Braile; e 

c) afixação de quadro constando os dados do Juízo Corregedor Permanente da serventia ao qual deverá o usuário se reportar em caso de elogios, sugestões e reclamações, inclusive sobre a cobrança de emolumentos e despesas; e 

d) previsão expressa da possibilidade, contida na Lei Estadual nº 11.331/02, de consulta sobre a forma de cobrança de emolumentos; 

Seção V – Do Atendimento ao Público: 

a) foi criada essa seção a fim de fixar critérios em prol da eficiente prestação dos serviços notariais e de registro; 

b) não interrupção do atendimento ao público durante o recesso forense de final de ano fixado pelo Tribunal de Justiça e Conselho Nacional de Justiça; 

c) atendimento prioritário das pessoas que, por lei, têm esse direito, vedando-se, no entanto, o desvirtuamento como tem se verificado no caso dos denominados “office olds”; 

d) atendimento das partes com respeito, urbanidade e presteza; e 

e) observância da igualdade de tratamento, vedado qualquer tipo de discriminação. 

São estas, em rápida passagem, as principais alterações contidas no Capítulo XIII, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. 

Esclarece-se, por fim, que as propostas referentes ao registro eletrônico não foram inseridas neste expediente porque a complexidade do tema demandou a abertura de novo expediente no qual a questão será tratada de forma específica. 

Diante do exposto, o parecer que respeitosamente se submete à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que as propostas contidas na anexa minuta de Provimento passem a integrar as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, com previsão do prazo de 60 dias para entrada em vigor, a fim de viabilizar as providências de adaptação. 

Em caso de aprovação, sugere-se a publicação da íntegra do parecer para conhecimento geral. 

Sub censura. 

São Paulo, 07 de dezembro de 2012. 

(a) Alberto Gentil de Almeida Pedroso 

Juiz Assessor da Corregedoria 

(a) Gustavo Henrique Bretas Marzagão 

Juiz Assessor da Corregedoria 

(a) Luciano Gonçalves Paes Leme 

Juiz Assessor da Corregedoria 

(a) Marcelo Benacchio 

Juiz Assessor da Corregedoria 

(a) Tânia Mara Ahualli 

Juíza Assessora da Corregedoria 

DECISÃO: Aprovo o parecer dos MMs. Juízes Assessores da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, determino a alteração das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça nos termos da anexa minuta de Provimento, que acolho. 

Para conhecimento geral, determino a publicação na íntegra do parecer por três vezes. Publique-se. São Paulo, 13 de dezembro de 2012. (a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça. 

PROVIMENTO CG N° 39/2012 

Modifica o Capítulo XIII, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. 

O Desembargador JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições legais, 

CONSIDERANDO a constante necessidade de atualizar as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça a fim de se alcançar maior eficiência nos serviços prestados pelas Unidades Extrajudiciais; 

CONSIDERANDO o trabalho apresentado nos autos do Processo nº 2007/30173 – DICOGE 1.2; 

RESOLVE: 

Artigo 1º – O Capítulo XIII, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, passa a ter a seguinte redação:"

Princípio da Publicidade

“A função notarial, bem como a registral é pública porquanto ao Estado pertence e a toda a coletividade interessa. Prevenir litígios, dando certeza e segurança jurídica às relações, é atividade que a todos beneficia, embora exercida em casos concretos, com partes estabelecidas na relação jurídica específica. Porém, embora pública seja a função, ela é desenvolvida em caráter privado, por canto e risco do notário e registrador, mediante delegação. O estado não exerce diretamente, embora seja o titular da função. Por outro lado, posto que exercida de modo privado, por conta e risco do tabelião e registrador, que administra provatisticamente seu estabelecimento, e embora seja exercida sobre negócios jurídicos privados, a função é pública”.[1]

Salienta-se que a publicidade registral vincula a causa de aquisição do direito real inscrito o qual possui uma relação direta com o princípio da fé pública registral, uma vez que se o negócio jurídico for nulo, nulo será o registro que deu origem, salvo de terceiro de boa-fé adquiriu o imóvel confiando-se no sistema registral, situação em que, incidirá o instituto da aparência e proteção jurídica que dele deriva, em atenção à segurança do tráfico jurídico e a proteção ao terceiro adquirente de boa-fé.

Entretanto, essa publicidade não é absoluta, pois embora os dados arquivados nas Serventias Extra-Judiciais sejam essencialmente públicos, algumas informações que chegam a seus arquivos são sigilosas e devem por assim, permanecer. Cita-se como exemplo cartas de sentenças extraídas de processos de separação judicial que contenham peças protegidos por segredo de justiça. Nesses casos o a serventia registral emitira certidão das peças que tratem especificamente do imóvel do registro, mantendo-se o sigilo das demais. Atente-se que essa restrição envolve apenas o título arquivado e não o registro lavrado na tábua registral, a qual é pública, conforme inteligência dos artigos 16 e 17 da Lei nº 6.015/73.

Diz-se que a publicidade pode ser positiva ou negativa. Será negativa quando existir cogniscibilidade a terceiros de algum fato ou de alguma situação jurídica, sem que desta decorra nenhuma efeito em relação à eficácia da situação jurídica publicizada, apesar de que possa haver algum efeito de validade formal, ou seja, uma publicidade que torna a informação disponível a qualquer terceiro que deseje deter o conhecimento. Em linhas gerais, trata-se do caso da publicidade notarial. Os atos notarias são públicos, ou seja, tornam o ato jurídico instrumentalizado e acessível a qualquer cidadão, mediante a expedição de certidão pelo notário ou registrador, porém por força das características que permeiam o notariado e registrador, tal publicidade não agrega ao ato jurídico praticado nenhum outro efeito de oponibilidade em relação à terceiros, havendo tão somente, o respeito de um requisito de validade.

Ainda, a publicidade negativa contempla o aspecto formal da publicidade que consiste na possibilidade de acesso ao fato publicizado, limitado, não garantido o conhecimento do ato pra aqueles do fato precisam conhecer.

Por sua vez, a publicidade positiva consiste na possibilidade dos terceiros terem acesso ao conteúdo que fora publicizado, tornando o conteúdo à vista de todos, mas também oponível a terceiros, conforme anteriormente mencionado. Há na publicidade positiva uma publicidade formal, bem como material, uma vez que os registros públicos são órgãos natos desse tipo de produção de publicidade.

---

[1] BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do Direito Notarial. São Paulo: Saraiva, 2011, 4ª Ed., p. 183/184.

Princípio da Continuidade Registral

O princípio da continuidade esta consagrado no artigo 195 da LRP:

“Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”

Por assim dizer, deve haver um encadeamento de atos de registro para que ninguém que não seja o proprietário do imóvel possa aliená-lo.

Tem-se que este princípio está ligado diretamente com o da especialidade, uma vez que, determinado imóvel, devidamente individuado, deve existir uma cadeia de atos, cuja a titularização se procede com a inscrição do direito no registro. Na medida em que cada ato possua uma procedência no anterior, possibilita num elo intangível de atos que não poderá ser quebrados.

Convém recitar que mesmo os títulos judiciais são submetidos à qualificação registraria, devendo, ainda, obedecer aos demais princípios oriundos do registro de imóveis. Assim, se eventualmente o oficial recebe um título, em que uma ação judicial é movida em face a pessoa diversa do proprietário que reside na matrícula, apresentado o mandado de penhora em que o devedor/executado é uma pessoa jurídica, deverá constar expressamente no título que houve a desconsideração da pessoa jurídica.

“E essa continuidade é ampla, exigindo o encadeamento com relação a todos os aspectos que tenham repercussão no registro, tanto quanto às pessoas e descrição do imóvel, quanto aos direitos envolvidos no ato.”[1]

Salienta-se, entretanto, que a continuidade tratada aqui se refere aos atos descritos no Livro 2 – Registro Geral, o qual, oportunamente será objeto de estudo no capítulo posterior.

Nesse sentido, há inúmeras decisões do Conselho Superior da Magistratura sobre o relevante princípio:

“A vendedora figura no fólio real como titular do domínio. A promessa de venda e compra, mencionada na escritura pública, não foi registrada e, por consequência, não gerou qualquer direito real, mas apenas direitos pessoais. Não são, portanto, os compromissários compradores cedentes titulares de qualquer direito real relativo às unidades autônomas. Nesse caso, o registro da escritura pública de compra e venda é possível sem o prévio registro do compromisso de venda e compra e de sua cessão pelos compromissários adquirentes. Não há qualquer afronta ao princípio registrário da continuidade, entendimento, aliás, já acolhido por este Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Ap. Cív. Nº 43.481-0/9, da Comarca de São Vicente, relatada pelo eminente Des. Nigro Conceição.” (Apelação Cível nº 081307-0/4. Data: 18/02/2002. Localidade: São Caetano do Sul. Relator: Luís de Macedo)

Usando termos mais simples para expressar sobre esse princípio, pode ser ressaltado que:

a) nenhum título merece acesso ao fólio real se o anterior não estiver registrado;

b) a continuidade é uma cadeia de titularidades envolvendo certo e determinado imóvel;

c) ninguém pode transmitir ou onerar sem o registro do respectivo título aquisitivo.

---

[1] KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis. Teoria e Prática. 2ª Ed. São Paulo. 2010. Memória Jurídica, p.38.

Princípio da Legalidade

Pelo princípio da legalidade, também denominado qualificação ou legitimidade, o Registrador deve examinar o título apresentado e fazer uma apreciação quanto à forma, validade e, principalmente, conforme a lei.

Nesse contexto, ao receber o título para registro, antes mesmo do Oficial examinar o título sob a luz dos princípios anteriormente mencionados, mister que o analise, antes de tudo, sob o aspecto legal, e isto deverá ser realizado levando-se em conta se:

a)    o imóvel objeto da relação jurídica discutida integrante do título, faz parte de sua circunscrição imobiliária;

b)    o título que lhe é apresentado se reveste das formalidades legais exigidas por lei;

c)    os impostos devidos foram devidamente recolhidos;

d)    as partes constantes do título estão corretamente qualificadas e representadas, se o caso, seja pessoa física, jurídica ou quando tratar-se de incapaz.

Oportuno mencionar que nem mesmo os títulos judiciais escapam do crivo do Registrador relativo aos princípios que norteiam o sistema registrário.

Mas mesmo passando por esse controle da legalidade, o título, somente por ter sido registrado, não se liberta de eventuais vícios que o maculem, podendo vir a ser anulado, com repercussões no correspondente registro:

“Interliga-se a disponibilidade com o princípio da legalidade ou legitimidade, segundo o qual a validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem.[1]”

Nota-se então, que o registro fica associado do título, sendo que, uma vez invalidado o título, o primeiro será tocado.

A questão vertente ao tema tem-se revelado de suma importância, consoante aresto já perfilado na Apelação Cível nº 0011783.24.2010.8.26.0362, de 07 de julho de 2011, publicada no DJE de 01/09/2011, rel. Des. Maurício Vidigal:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de adjudicação expedida em ação judicial – Penhoras posteriores em execuções fiscais movidas pelo INSS – Indisponibilidade do bem, na forma do art. 53, § 1º, da Lei nº 8.212/91 – Registro Inviável – Recurso não provido.”

Na verificação da legalidade dos títulos que lhe são apresentados, não poderá o Oficial ir além dos limites estabelecidos em lei, em razão até mesmo, da função pública que este exerce. 

O Registrador não trabalha com presunções. Deverá analisar somente os aspectos formais do título.

Ademais, este princípio impede o ingresso no Cartório de Registro de Imóveis de títulos inválidos ou imperfeitos, contribuindo, desse modo, para a concordância do mundo real com o mundo registral.

Por fim, vale dizer que o exame prévio da legalidade dos títulos objetiva visa estabelecer a correspondência constante entre a situação jurídica e a situação registral, de modo que o público possa confiar plenamente no registro.

---

[1] KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis – Teoria e Prática. 2º Ed., Memória Jurídica Editora. 2010.

Princípio da Prioridade

“O princípio de prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois”[1]

Trata-se de um princípio explícito que é exposto na Lei de Registros Públicos, se não vejamos:

“Artigo 186. O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa de um título simultaneamente.”

Entretanto, essa precedência não existe num plano de forma infinita, ou seja, não é uma regra absoluta a ser levada em consideração. Isso, porque só há na medida em que o título está apto para registro, ou caso haja alguma exigência feita pelo Registrador, ser sanada e o mesmo ser apresentado dentro do prazo de validade da prenotação, firmado em 30 (trinta) dias, consoante inteligência do artigo 205 da LRP:

“Art. 132. Salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento.”

A respeito do prazo da validade da prenotação, tem-se que não deve ser observada a regra geral contida no artigo 132 do Código Civil vigente, em que exclui o dia do começo e computa o dia vencimento. Ao contrário, o prazo da prenotação imputa-se no primeiro dia de início, sendo válida a data do protocolo.

Questão relevante sobre o princípio da prioridade se dá ao fato em que não há prioridade relativa ao registro do título, isto é, não significa que todos os títulos devem ser registrados na mesma ordem que prenotados, observando-se que os títulos contraditórios, aqueles que referem-se ao mesmo imóvel e gerem direitos concernentes estão subordinados à rigorosa ordem de prenotação.

A preocupação com a ordem da prenotação dos títulos continua no artigo 182, segundo o qual os títulos serão apontados, no Protocolo ‘em razão da sequência rigorosa da sua apresentação’.[2]

Caso prático: no que concerne a 02 (duas) hipotecas, não há exclusão de uma pela outra. Não há exclusão da primeira com segunda hipoteca, uma vez que apresentado o título de segunda hipoteca, com referência expressa à outra anterior, Oficial, depois de prenotá-la, aguardará durante trinta dias que os interessados (da primeira) promovam a inscrição. E, após esgotado o prazo, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito obtendo sua preferência sobre o primeiro.

Assim, assevera o artigo o artigo 189 da LRP:

“Art. 189 - Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará durante 30 (trinta) dias que os interessados na primeira promovam a inscrição. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito e obterá preferência sobre aquele.”

Ocorre que nem sempre é assim, pois este Princípio impõe-se uma analisa minuciosa, tendo em vista que existem casos em que é vedado obrigatoriamente o acesso ao sistema registrário do título prenotado, apenas porque com o registro do primeiro título exaure-se sua disponibilidade. Pode acontecer, por exemplo, em duas transmissões do mesmo imóvel, sendo o vendedor o mesmo. Assim, a primeira prenotada será registrada, não havendo espaço no fólio real para a segundo, sendo vedado o acesso pelo Oficial.

Não obstante, outra exceção encontrada é a disposta no artigo 192 da LRP:

“Art. 192 - O disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.”

Atente-se que a Lei 8.212/91 em seu artigo 53, §1º, determina que os bens penhorados a partir de ação de execução judicial de dívida ativa movida pela União, suas autarquias e fundações públicas ficam indisponível, assim, nos termos do disposto em lei, estando o imóvel penhorado a esses entes a indisponibilidade que grava o bem, a princípio, não permitirá que posteriores penhoras fossem averbadas. Contudo, entendimento consolidado do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo admite o ingresso de novas penhoras em imóveis indisponíveis nos termos da Lei 8.212/91, ressalvado apenas o registro de eventual carta de arrematação:[3]

“Registro de Imóveis. Averbação de penhora de imóvel. Bem considerado indisponível por força de penhora realizada em ação de execução fiscal movida pela Fazenda Nacional (art. 53, § 1º, da Lei n. 8212/1991). Indisponibilidade que não impede nova penhora sobre o mesmo imóvel e a averbação correspondente. Entendimento firmado pelo Conselho Superior da Magistratura. Ressalva, porém, no sentido da impossibilidade de registro da arrematação do bem enquanto perdurar a indisponibilidade. Recusa do Oficial Registrador que deve ser afastada. Recurso provido.”[4]

---

[1] CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6015, de 1973, com as alterações da Lei nº 6.216, de 1975. 2º Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p. 191

[2] SILVA, Ulysses da. Direito Imobiliário. O Registro de Imóveis e suas Atribuições. A Nova Caminhada. Ed., 2008. Porto Alegre, pág. 133

[3] KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis. Teoria e Prática. 2ª Ed. São Paulo. 2010. Memória Jurídica, p.30

[4] Processo CGJSP 2009/11330. Data: 07/05/09. Localidade: Santa Adélia. Relator: Ruy Pereira Camilo.

Princípio dao "Tempus Regit Actum"

Quando da análise de um título prenotado no Cartório de Registro de Imóveis, prevalece o entendimento de que deve ser aplicado as anotações legais atuais do registro e não quando da lavratura da escritura.

“Todos os títulos (judiciais ou extrajudiciais) submetem-se à qualificação registraria com aplicação de princípios e normas formais da legislação específica, vigentes à época e no momento do seu ingresso no Registro”.[1]

E, por força do princípio do tempus regit actum, os requisitos do registro devem estar preenchidos na data da prenotação, pois como ficou decidido na apelação cível nº 530-6/0, de 20/07/2006, rel. Des. Gilberto Passos de Freitas:

“Compromisso particular de venda e compra – CND do INSS e Receita Federal – tempus regit actum – exigibilidade Registro de Imóveis – Dúvida, Compromisso particular de venda e compra anterior à edição da Lei 8.212/91 – Irrelevância – Aplicação da Lei vigente ao tempo do registro – Exigência decorrente do disposto nos artigos 47 e 48 – Sentença mantida – Recurso não provido.”

Não obstante, conforme julgado na apelação cível nº 990.10.541.347-1, de 12/08/1011, rel. Des. Maurício Vidigal:

“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de registro de conferência de bens para integralização do imóveis ao capital social de empresa – irresignação apenas parcial contra as exigência formuladas pelo Oficial que prejudica a dúvida e impede de o acolhimento do recurso – Título que não descreve os imóveis integralizados – Irrelevância que o contrato social tenha sido celebrado antes da Lei 8.934/94 – Aplicabilidade do princípio “tempus regit actum” ao registro de imóveis – Sócio casado em regime de comunhão universal de bens – integralização que, conquanto não exija escritura pública, depende da anuência do cônjuge – Recurso não provido.”

---

[1] CSMSP. Apelação Cível nº 035623-0/4. Data: 24/02/1997. Localidade: Santa Rita do Passa Quatro. Relator: Des. Márcio Martins Bonilha.

Princípio da Inscrição

Por este princípio, “a transmissão de direito real por ato inter-vivos somente se opera mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.[1]

Em outros termos, significa dizer que a constituição, transmissão, modificação ou extinção dos direitos reais sobre imóveis só se operam entre vivos, mediante sua inscrição no registro. Ainda que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, em verdade, só se consumará para produzir o deslocamento da propriedade do de direito real do transferente ao adquirente pela inscrição.

Indicação expressa prevista no atual Código Civil:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.” (g.n.)

Denota-se que a alienação de bens imóveis dar-se-á em dois momentos distintos: o título, que exprime uma manifestação de vontade; e do registro, o qual que formaliza tal ato, atentando-se que a transferência causa-mortis, também dependerá da inscrição.

Afrânio de Carvalho considera dois enfoques oriundos deste princípio: o primeiro, constitutivo uma vez que se relaciona com o surgimento direito real; e o segundo, declarativo, que visa publicar o ato jurídicos produzindo seus efeitos, tutelando o patrimônio alcançado pelo registro.

O Conselho Superior da Magistratura perfilou o seguinte entendimento acerca deste princípio, corroborando os ensinamentos anteriormente expostos:

“Como é elementar, em nosso direito positivo a aquisição da propriedade imóvel não se adquire solu consensu. Gera o Contrato tão somente um direito de crédito, tamém denominado de direito pessoal.

Tem o registro, no caso, efeito constitutivo, criador do direito real de propriedade. Em termos diversos, a criação, extinção ou transmissão de direitos reais sobre bens imóvel só se operam por ato inter-vivos, mediante inscrição no registro (princípio da inscrição).

Inviável, diante do acima exposto, sustentar, em nosso sistema jurídico, que a ultimação do contrato gera direito adquirido à transmissão da propriedade imobiliária no registro. Isso porque a mutação jurídico-real é um ato complexo (título somado a registro), que somente gerará direito adquirido se decorrido por inteiro, com todos os seus elementos constitutivos, na pendência da lei a que é contemporânea.”[2]

---

[1] KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis. Teoria e Prática. 2ª Ed. São Paulo. 2010. Memória Jurídica, p.43.

[2] CSMSP. Apelação Cìvel nº 035714-00. Data: 24/02/1997. Osasco. Relator: Des. Márcio Martins Bonilha.

Princípio da Instância

O princípio da instância acostado no artigo 13 da Lei nº 6.015, estabelece que os atos praticados no Registro Predial dependem de solicitação ou instância do interessado ou de autoridade:

“Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:

I - por ordem judicial;

II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados;

III - a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar.”

“Quando se pretende a realização de um ato de registro a provocação se dá apenas pela apresentação do título. Já nas hipóteses de averbação, deve ser apresentado requerimento com a firma reconhecida do interessado.”[1]

Embora haja necessidade de provocação, o interessado que pode solicitar o ato não é apenas o titular de direito real, mas qualquer pessoa, desde que apresente os documentos hábeis, como prevê o artigo 217 da LRP:

“Art. 217 - O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas.”

Importante esclarecer que é apenas a provocação que pode ser feita por qualquer pessoa, porém o ato só é praticado se atendidas as anotações legais. Nesse caso, embora qualquer pessoa possa apresentar no protocolo o requerimento de unificação[2] de dois lotes, esta só será lançada nas matrículas averbando-se o encerramento delas e abrindo-se uma nova matrícula para o imóvel unificado, se o documento estiver autorizado pelo município e atender os demais requisitos legais[3]: os imóveis serem contíguos e pertencerem aos mesmos proprietários.

“Ocorre que o artigo 246, § 1º da Lei nº 6.015/73 traz uma limitação ao disposto no artigo suso mencionado, no que diz respeito das averbações previstas no artigo 176, II, 4 e 5 da Lei nº 6.015/73 que serão feitas a requerimento dos interessados”.[4]

Relativa à função notarial, também denominado como rogatório, este princípio determina ainda, que o notário não pode agir de ofício, ou seja, sozinho, necessitando ser provocado pela parte interessada para a realização de tal ato.

“A função notarial é oferecida a todos que dela necessitem; porém, a parte interessada é que deve procurá-la provocando a atividade tabelioa, que não pode ser exercida por iniciativa própria do notário.”[5]

Para Nicolau Balbino Filho:

“A solicitação de qualquer ato registral é simples, independe de forma especial e pode ser expressa ou tácita. É expressa quando o requerente manifesta claramente ao registrador sua vontade de obter o lançamento registrário. A pretensão é tácita quando o registrador, por experiência própria, detecta a vontade do interessado. Como regra geral entende-se que o mero fato de apresentar documentos ao registro constitui uma solicitação para a prática dos atos registrais inerentes a todo o seu conteúdo.

No direito pátrio a solicitação expressa pode ser escrita ou verbal. São escritas todas aquelas previstas no art. 167, II, n. 4 e 5, da LRP, ou seja, da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; e da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas. Essas averbações, conforme determina o parágrafo único do art. 246 da LPR, serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do registro civil.

“Resumindo, a inscrição dos títulos no registro poderá ser pedida indistintamente: a) pelo adquirente do direito; b) pelo transmitente do direito; c) por quem tenha interesse em assegurar o direito que deva ser inscrito; d) pelo representante legal de qualquer deles.””[6]

A LRP traz outras exceções acerca deste princípio, senão vejamos:

“Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

II - a averbação:

13) " ex offício ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.”

Nessa esteira:

“Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;”

Assim, pela compreensão desse princípio ressalta-se que, via de regra, o Oficial Registrador ou Notário, não podem praticar os atos por mera liberalidade, necessitam de requerimento autorizando expressamente a prático do ato, salvo os previstos na legislação em vigor, como por exemplo, a denominação de rua ou avenida. Por fim, convém esclarecer que na prática da atividade notarial é mais comum a autorização verbal.

---

[1] Artigo 246, § 1º da Lei nº 6.015/73.

[2] A Lei nº 6.015/73 utiliza o termo fuso para a união de matrículas e unificação para a junção de imóveis.

[3] Artigo 234 da Lei nº 6.015/73.

[4] Artigo 198 da Lei nº 6.015/73.

[5] BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do Direito Notarial. São Paulo: Saraiva, 2011, 4ª Ed., p. 185.

[6] http://jus.com.br/revista/texto/6765/introducao-ao-direito-notarial-e-registral/2

Princípio da Disponibilidade

O direito de propriedade se relaciona com o princípio em tela no que se refere ao direito de usar, gozar, fruir e dispor da coisa, como regulamenta o artigo 1.228 do Código Civil. O direito de dispor se traduz na faculdade de transferir o imóvel para terceiro, por meio de venda, permuta, doação ou ainda, se gravado com ônus real através do compromisso de compra e venda, da hipoteca ou pelo usufruto. [1]

Desta forma, ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos no registro imobiliário, devendo este princípio ser observado em relação ao imóvel, no que diz respeito à sua disponibilidade física ou material, como também à disponibilidade jurídica quanto aos contratantes, projetando-se sobre estes o direito de propriedade. O artigo 172 da Lei de Registros Públicos discorre:

“No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade”.

Nesse contexto, tem-se que a análise da disponibilidade visa assegurar que ninguém possa dispor do que não tem:

“O sistema registrário submete-se a princípios específicos e, dentre eles, se destaca o denominado princípio da disponibilidade, que se vincula ao enunciado de que ninguém pode transferir mais direito do que tem ou, no dizer dos latinos, Nemo dat quot non habet. É a ideia de disponibilidade não pode ser dissociada da titularidade do direito real e da necessidade do registro, mesmo porque decorrente do artigo 859 do Código Civil, presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se inscreveu ou transcreveu”.[2]

Transpõe-se aquisição a non domino a realizada de quem não seja o proprietário do imóvel: “a escritura, que contém a transmissão da totalidade do imóvel, que não está na força do título dos outorgantes, significa compra a non domino insuscetível de efeitos”.[3]

Há, ainda, previsão no artigo 195 na Lei de Registros Públicos ao dispor, in verbis:

“Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.

Importante ressaltar que a disponibilidade não deve ser observada somente no aspecto quantitativo, isto é, se o proprietário detém a metragem quadrada alienada, mas também qualitativo, ou seja, se o imóvel corresponde fisicamente ao alienado:

“O controle da disponibilidade registraria, que a especialidade impõe, significa de um lado, a segurança sobre a extensão aritmética do imóvel. Significa, de outro, a segurança sobre sua localização geodésica. É a disponibilidade quantitativa e a disponibilidade qualitativa.”[4]

O conselho Superior da Magistratura já asseverou sobre o princípio da disponibilidade:

“Fere o princípio da disponibilidade o acesso de título judicial de divisão que ostente área cuja extensão supera a força do respectivo assento registrário.” (Apelação Cível nº 22.417-0/4, de 31/05/1996, Localidade: Piracaia, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga).

“Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Negativa de registro de carta de adjudicação extraída de processo de sucessão provisória. Ausência de declaração de sucessão definitiva. Falta de disponibilidade dos bens transmitidos que obsta o ingresso eo título no fólio real. Recurso não provido.” (Apelação Cível nº 990.10.515.250-3, de 19/04/11, Localidade: São José do Rio Preto, rel. Des. Maurício Vidigal.

Desta maneira, somente pode transferir a propriedade, a pessoa que tem o imóvel registrado em seu próprio nome e ainda, o imóvel somente estará disponível se não existir sobre ele qualquer gravame ou ônus; do contrário sua disponibilidade estará comprometida.

---

[1] http://www.portalcatalao.com/painel_clientes/cesuc/painel/arquivos/upload/temp/95fd22b994b.pdf

[2] CSMSP. Apelação Cível nº 023.792-0/1. Data: 26/06/1995. Localidade: Campinas. Relator: Antônio Carlos Alves Braga.

[3] CSMSP. Apelação Cível nº 000031/76. Data 25/06/76. Localidade: São Paulo. Relator: Gentil do Carmo Pinto.

[4] CSMSP. Apelação Cível nº 000188-6/9. Data: 13/10/2004. Localidade: Bareuri. Relator: José Mário Antônio Cardinale.