Por este princípio, “a transmissão de direito real por ato inter-vivos somente se opera mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.[1]
Em outros termos, significa dizer que a constituição, transmissão, modificação ou extinção dos direitos reais sobre imóveis só se operam entre vivos, mediante sua inscrição no registro. Ainda que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, em verdade, só se consumará para produzir o deslocamento da propriedade do de direito real do transferente ao adquirente pela inscrição.
Indicação expressa prevista no atual Código Civil:
“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.” (g.n.)
Denota-se que a alienação de bens imóveis dar-se-á em dois momentos distintos: o título, que exprime uma manifestação de vontade; e do registro, o qual que formaliza tal ato, atentando-se que a transferência causa-mortis, também dependerá da inscrição.
Afrânio de Carvalho considera dois enfoques oriundos deste princípio: o primeiro, constitutivo uma vez que se relaciona com o surgimento direito real; e o segundo, declarativo, que visa publicar o ato jurídicos produzindo seus efeitos, tutelando o patrimônio alcançado pelo registro.
O Conselho Superior da Magistratura perfilou o seguinte entendimento acerca deste princípio, corroborando os ensinamentos anteriormente expostos:
“Como é elementar, em nosso direito positivo a aquisição da propriedade imóvel não se adquire solu consensu. Gera o Contrato tão somente um direito de crédito, tamém denominado de direito pessoal.
Tem o registro, no caso, efeito constitutivo, criador do direito real de propriedade. Em termos diversos, a criação, extinção ou transmissão de direitos reais sobre bens imóvel só se operam por ato inter-vivos, mediante inscrição no registro (princípio da inscrição).
Inviável, diante do acima exposto, sustentar, em nosso sistema jurídico, que a ultimação do contrato gera direito adquirido à transmissão da propriedade imobiliária no registro. Isso porque a mutação jurídico-real é um ato complexo (título somado a registro), que somente gerará direito adquirido se decorrido por inteiro, com todos os seus elementos constitutivos, na pendência da lei a que é contemporânea.”[2]
