Pelo princípio da legalidade, também denominado qualificação ou legitimidade, o Registrador deve examinar o título apresentado e fazer uma apreciação quanto à forma, validade e, principalmente, conforme a lei.
Nesse contexto, ao receber o título para registro, antes mesmo do Oficial examinar o título sob a luz dos princípios anteriormente mencionados, mister que o analise, antes de tudo, sob o aspecto legal, e isto deverá ser realizado levando-se em conta se:
a) o imóvel objeto da relação jurídica discutida integrante do título, faz parte de sua circunscrição imobiliária;
b) o título que lhe é apresentado se reveste das formalidades legais exigidas por lei;
c) os impostos devidos foram devidamente recolhidos;
d) as partes constantes do título estão corretamente qualificadas e representadas, se o caso, seja pessoa física, jurídica ou quando tratar-se de incapaz.
Oportuno mencionar que nem mesmo os títulos judiciais escapam do crivo do Registrador relativo aos princípios que norteiam o sistema registrário.
Mas mesmo passando por esse controle da legalidade, o título, somente por ter sido registrado, não se liberta de eventuais vícios que o maculem, podendo vir a ser anulado, com repercussões no correspondente registro:
“Interliga-se a disponibilidade com o princípio da legalidade ou legitimidade, segundo o qual a validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem.[1]”
Nota-se então, que o registro fica associado do título, sendo que, uma vez invalidado o título, o primeiro será tocado.
A questão vertente ao tema tem-se revelado de suma importância, consoante aresto já perfilado na Apelação Cível nº 0011783.24.2010.8.26.0362, de 07 de julho de 2011, publicada no DJE de 01/09/2011, rel. Des. Maurício Vidigal:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de adjudicação expedida em ação judicial – Penhoras posteriores em execuções fiscais movidas pelo INSS – Indisponibilidade do bem, na forma do art. 53, § 1º, da Lei nº 8.212/91 – Registro Inviável – Recurso não provido.”
Na verificação da legalidade dos títulos que lhe são apresentados, não poderá o Oficial ir além dos limites estabelecidos em lei, em razão até mesmo, da função pública que este exerce.
O Registrador não trabalha com presunções. Deverá analisar somente os aspectos formais do título.
Ademais, este princípio impede o ingresso no Cartório de Registro de Imóveis de títulos inválidos ou imperfeitos, contribuindo, desse modo, para a concordância do mundo real com o mundo registral.
Por fim, vale dizer que o exame prévio da legalidade dos títulos objetiva visa estabelecer a correspondência constante entre a situação jurídica e a situação registral, de modo que o público possa confiar plenamente no registro.
[1] KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis – Teoria e Prática. 2º Ed., Memória Jurídica Editora. 2010.
